Il est possible de créer une conciergerie de location saisonnière sans posséder de carte professionnelle de gestion immobilière.

Mais toutes les prestations ne peuvent pas être proposées librement.

Une conciergerie sans carte G doit rester une entreprise de services. Elle peut accompagner matériellement le propriétaire et les voyageurs, mais ne doit pas exercer à sa place les activités réglementées de gestion ou d’entremise immobilière.

La différence dépend moins du nom donné au contrat que des missions réellement réalisées.

Voici les principales règles à comprendre avant de lancer sa conciergerie.

Qu’est-ce que la carte G ?

La carte G est la carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière ».

Elle permet notamment à un professionnel d’exercer certaines activités de gestion pour le compte de propriétaires :

• administrer des biens immobiliers ;
• agir dans le cadre d’un mandat de gestion ;
• conclure ou négocier certaines locations pour le compte du propriétaire ;
• percevoir des loyers, dépôts de garantie ou autres fonds liés à la gestion ;
• représenter le propriétaire dans les limites du mandat reçu.

Cette carte est délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie sous certaines conditions de diplôme ou d’expérience, de moralité, d’assurance et, lorsque des fonds sont détenus, de garantie financière.

Une conciergerie qui ne possède pas cette carte doit organiser son offre pour ne pas exercer ces missions réglementées.

Peut-on ouvrir une conciergerie sans carte G ?

Oui.

Une conciergerie peut exercer sans carte G lorsqu’elle propose principalement des prestations matérielles, techniques, administratives ou commerciales qui ne constituent pas une activité réglementée de gestion immobilière.

Elle agit alors comme prestataire de services du propriétaire.

Le propriétaire reste responsable de la mise en location et conserve directement la relation juridique et financière avec les voyageurs.

Quelles prestations peut-on proposer sans carte G ?

Une conciergerie sans carte G peut notamment proposer les prestations suivantes.

Préparer le logement

La conciergerie peut :

• contrôler l’état général du bien ;
• coordonner le ménage ;
• organiser le linge ;
• mettre en place les consommables ;
• vérifier les équipements ;
• signaler les anomalies au propriétaire ;
• coordonner de petites interventions de maintenance.

Ces missions sont des prestations matérielles réalisées autour du logement.

Accueillir les voyageurs

Elle peut également :

• transmettre les informations pratiques préparées avec le propriétaire ;
• organiser une remise de clés ;
• installer une serrure connectée ;
• expliquer le fonctionnement du logement ;
• assister le voyageur pendant son séjour ;
• récupérer les clés après le départ.

La conciergerie intervient ici comme prestataire d’accueil et d’intendance.

Créer des supports et préparer une annonce

Elle peut aider le propriétaire à :

• faire réaliser des photographies ;
• rédiger une proposition de titre et de description ;
• préparer un livret d’accueil ;
• mettre en valeur les équipements ;
• suggérer des règles de séjour ;
• conseiller sur le positionnement du logement.

Pour limiter le risque juridique, l’annonce doit rester publiée sous le compte du propriétaire, qui conserve le contrôle de sa mise en location et valide les informations diffusées.

Conseiller sur les tarifs

Une conciergerie peut utiliser des outils pour analyser :

• les prix pratiqués dans le secteur ;
• la saisonnalité ;
• les événements locaux ;
• la durée des séjours ;
• le taux d’occupation ;
• les logements concurrents.

Elle peut transmettre des recommandations tarifaires au propriétaire.

Le fonctionnement doit cependant rester cohérent avec un rôle de conseil ou d’assistance, et non avec un mandat permettant à la conciergerie de gérer librement le bien pour le compte du propriétaire.

Faciliter la communication

La conciergerie peut préparer des modèles de messages et utiliser des outils d’automatisation.

Elle peut également assurer une assistance pratique auprès des voyageurs pendant leur séjour.

Le propriétaire doit néanmoins rester clairement identifié comme le loueur et conserver la maîtrise de la relation contractuelle.

Que ne peut pas faire une conciergerie sans carte G ?

Une conciergerie sans carte G doit éviter les missions caractéristiques d’un mandat de gestion immobilière.

Signer le contrat de location au nom du propriétaire

La conciergerie ne doit pas s’engager juridiquement à la place du propriétaire.

Le contrat de location doit être conclu entre le propriétaire et le voyageur, directement ou par l’intermédiaire de la plateforme utilisée.

Encaisser les loyers

Les revenus locatifs doivent être versés directement au propriétaire.

La conciergerie ne doit pas recevoir les loyers sur son propre compte avant de les reverser au propriétaire.

La solution la plus sécurisée consiste à utiliser :

• un compte Airbnb ou Booking.com appartenant au propriétaire ;
• les coordonnées bancaires du propriétaire ;
• un versement direct des plateformes au propriétaire.

La conciergerie facture ensuite séparément ses prestations ou sa commission au propriétaire.

Encaisser les dépôts de garantie

La conciergerie ne doit pas détenir sur son propre compte les dépôts de garantie ou cautions appartenant au propriétaire ou aux voyageurs.

Ces sommes doivent être gérées directement par le propriétaire, la plateforme ou un professionnel habilité.

Négocier et conclure librement les locations

Une conciergerie sans carte G ne doit pas disposer d’un pouvoir général lui permettant de choisir les voyageurs, de négocier les conditions essentielles et de conclure les locations au nom du propriétaire.

Plus son autonomie ressemble à celle d’un administrateur de biens, plus le risque de qualification en gestion immobilière augmente.

Utiliser un faux contrat de prestation

Appeler un document « contrat de conciergerie » ou « contrat de prestation » ne suffit pas à échapper à la réglementation.

Ce sont les missions réellement exercées qui comptent.

Si la conciergerie encaisse les loyers, conclut les locations et administre le bien au nom du propriétaire, son activité peut être considérée comme de la gestion immobilière, même si le contrat utilise un autre vocabulaire.

Le propriétaire doit conserver la maîtrise de son annonce

Pour une conciergerie sans carte G, le montage le plus prudent consiste à laisser le propriétaire conserver :

• la propriété du compte de réservation ;
• la validation de l’annonce ;
• la décision de louer ;
• l’acceptation des conditions de réservation ;
• l’encaissement des revenus ;
• la gestion des cautions ;
• la relation contractuelle avec le voyageur.

La conciergerie peut disposer d’un accès technique ou collaborateur lorsque la plateforme le permet, mais elle intervient au titre de ses prestations de service.

Peut-on facturer une commission sans carte G ?

Une conciergerie peut facturer ses prestations sous différentes formes :

• forfait mensuel ;
• prix par intervention ;
• abonnement ;
• rémunération variable calculée selon l’activité ;
• pourcentage servant de méthode de calcul.

Le simple fait d’utiliser un pourcentage ne suffit pas, à lui seul, à déterminer si la carte G est nécessaire.

Le point essentiel reste la nature des missions exercées.

Une rémunération de 20 % n’autorise pas la conciergerie à encaisser les loyers ni à conclure les locations au nom du propriétaire.

Le contrat doit clairement indiquer :

• les prestations fournies ;
• la méthode de calcul ;
• les limites de l’intervention ;
• les obligations du propriétaire ;
• les modalités de facturation.

Organisation recommandée sans carte G

Pour fonctionner dans un cadre plus sécurisé, la conciergerie peut adopter l’organisation suivante.

Le propriétaire

Le propriétaire :

• publie ou valide l’annonce ;
• reste titulaire des comptes de réservation ;
• conclut les locations ;
• reçoit les loyers ;
• gère les cautions ;
• reste juridiquement responsable de la mise en location ;
• respecte les obligations administratives et fiscales.

La conciergerie

La conciergerie :

• conseille le propriétaire ;
• prépare et optimise les contenus ;
• coordonne le ménage et le linge ;
• organise les accès ;
• assiste les voyageurs ;
• contrôle le logement ;
• organise les interventions ;
• transmet des recommandations tarifaires ;
• facture ses prestations au propriétaire.

Cette répartition doit apparaître clairement dans le contrat et correspondre au fonctionnement réel.

Faut-il créer une micro-entreprise ou une société ?

Une conciergerie peut être lancée sous différents statuts.

La micro-entreprise

Elle peut convenir pour tester l’activité avec :

• des formalités simples ;
• une comptabilité allégée ;
• des cotisations calculées sur le chiffre d’affaires ;
• un démarrage progressif.

Elle devient moins adaptée lorsque les charges, les logiciels, les prestataires ou le chiffre d’affaires augmentent fortement.

La société

Une société peut être plus adaptée pour :

• développer une équipe ;
• engager des dépenses importantes ;
• récupérer la TVA lorsque les conditions sont réunies ;
• accueillir des associés ;
• structurer une activité plus importante ;
• préparer une transmission.

Le choix doit être réalisé selon le projet, les charges prévues et les objectifs de développement.

Quelles assurances souscrire ?

Une conciergerie doit au minimum étudier la souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle adaptée à ses prestations.

Elle doit couvrir les risques liés notamment :

• à la perte de clés ;
• aux erreurs d’organisation ;
• aux dommages causés pendant une intervention ;
• aux prestations d’accueil ;
• à la coordination des prestataires ;
• aux équipements confiés ;
• aux erreurs ou omissions professionnelles.

Il faut décrire précisément l’activité à l’assureur afin d’éviter qu’une prestation importante soit exclue du contrat.

Quelles informations prévoir dans le contrat ?

Le contrat de prestation doit notamment préciser :

• l’identité des parties ;
• la liste exacte des services ;
• les obligations du propriétaire ;
• les modalités de communication ;
• le prix des prestations ;
• la méthode de facturation ;
• la durée du contrat ;
• le préavis de résiliation ;
• la gestion des clés ;
• les responsabilités ;
• les assurances ;
• le traitement des données ;
• les conditions d’intervention des prestataires ;
• l’absence d’encaissement des loyers par la conciergerie.

Le contrat doit être adapté au fonctionnement réel de l’entreprise.

Un modèle générique trouvé sur Internet ne suffit pas toujours à sécuriser l’activité.

Dans quels cas faut-il obtenir une carte G ?

La carte G doit être sérieusement envisagée lorsque l’entreprise souhaite :

• exercer sous mandat de gestion ;
• administrer entièrement les biens pour le compte des propriétaires ;
• conclure ou négocier les locations en leur nom ;
• percevoir les loyers ;
• encaisser les dépôts de garantie ;
• détenir des fonds appartenant aux clients ;
• proposer une gestion immobilière complète au sens réglementaire.

Une autre possibilité consiste à travailler avec un professionnel titulaire de la carte nécessaire, à condition que le montage juridique et les responsabilités soient correctement définis.

Peut-on utiliser Airbnb sans carte G ?

Oui, si le propriétaire reste le loueur et conserve le contrôle de son compte et de ses revenus.

Le fonctionnement recommandé est le suivant :

1. Le compte appartient au propriétaire.
2. L’annonce est publiée ou validée par le propriétaire.
3. Le contrat de réservation est conclu avec le propriétaire.
4. Les plateformes versent directement les revenus au propriétaire.
5. La conciergerie intervient pour les prestations prévues dans son contrat.
6. La conciergerie facture séparément le propriétaire.

Cette organisation ne dispense pas d’analyser précisément chaque prestation proposée.

Les erreurs à éviter

Encaisser les revenus avant de les reverser

Même lorsqu’il s’agit de simplifier la comptabilité, ce fonctionnement expose la conciergerie à un risque important.

Se présenter comme mandataire de gestion

Le vocabulaire commercial et contractuel doit correspondre aux autorisations détenues.

Accepter tous les pouvoirs sur le compte du propriétaire

Un accès technique ne doit pas se transformer en pouvoir général de gestion et de décision.

Copier le contrat d’une autre conciergerie

Le contrat doit correspondre exactement au modèle économique, aux outils et aux missions de l’entreprise.

Promettre qu’aucune carte n’est jamais nécessaire

La réponse dépend toujours des prestations réellement exercées.

Une évolution de l’offre peut faire basculer l’activité vers la gestion immobilière réglementée.

Créer sa conciergerie avec ALB

ALB Conciergerie accompagne les futurs City Managers dans la création et le développement de leur activité locale.

Le parcours comprend notamment :

• plus de 100 heures de formation ;
• la compréhension du cadre juridique ;
• des modèles contractuels adaptés au fonctionnement du réseau ;
• des procédures opérationnelles ;
• des outils professionnels ;
• une méthode de prospection ;
• un accompagnement au lancement ;
• une assistance pendant le développement.

Le City Manager peut ainsi démarrer avec une organisation structurée et connaître les limites à respecter dans ses relations avec les propriétaires et les voyageurs.

Découvrir comment lancer sa conciergerie avec ALB

Faut-il se lancer seul ?

Il est possible de créer seul une conciergerie sans carte G.

Mais l’entrepreneur doit alors définir lui-même :

• son offre ;
• ses limites juridiques ;
• son contrat ;
• son système de facturation ;
• ses outils ;
• ses procédures ;
• son organisation avec les plateformes ;
• la répartition des responsabilités avec le propriétaire.

Une erreur dans le montage peut avoir des conséquences contractuelles, financières et réglementaires.

Rejoindre un réseau structuré permet de bénéficier d’une formation, de documents et d’un fonctionnement déjà étudié, sans supprimer l’obligation pour chaque entrepreneur de respecter la réglementation applicable.

Réserver une présentation du réseau ALB Conciergerie

Questions fréquentes

La carte G est-elle obligatoire pour ouvrir une conciergerie ?

Non, si l’entreprise reste un prestataire de services et n’exerce pas les missions réglementées de gestion immobilière.

Une conciergerie sans carte G peut-elle encaisser les loyers ?

Elle ne doit pas recevoir sur son propre compte les loyers appartenant aux propriétaires. Le versement direct au propriétaire est la solution la plus prudente.

Peut-elle gérer une annonce Airbnb ?

Elle peut assister le propriétaire, préparer les contenus et utiliser les accès techniques autorisés. Le propriétaire doit rester clairement identifié comme loueur et conserver la maîtrise juridique et financière de la location.

Peut-elle facturer un pourcentage ?

Oui, un pourcentage peut servir de méthode de calcul des prestations. Ce qui détermine la nécessité d’une carte G est surtout la nature des missions réellement exercées.

Peut-elle signer un bail au nom du propriétaire ?

Sans habilitation adaptée, elle ne doit pas conclure le contrat de location au nom du propriétaire.

Faut-il une carte G pour organiser le ménage ?

Non. Le ménage, le linge, l’accueil et l’intendance sont des prestations matérielles qui ne nécessitent pas, en elles-mêmes, une carte G.

ALB forme-t-il les City Managers aux aspects juridiques ?

Oui. Le parcours ALB comprend plus de 100 heures de formation et aborde notamment le fonctionnement contractuel et les limites des prestations proposées.

Cet article remplace-t-il un conseil juridique ?

Non. Chaque projet doit être analysé selon ses contrats, ses flux financiers et ses prestations. En cas de doute, il faut consulter un avocat spécialisé ou la CCI compétente.