La location courte durée ne se résume plus à publier une annonce sur Airbnb et remettre les clés aux voyageurs.

Entre la commercialisation des logements, la tarification, les voyageurs, le ménage, la maintenance, les propriétaires et les différents prestataires, la gestion d’un portefeuille de locations saisonnières demande aujourd’hui une véritable organisation professionnelle.

Cette évolution a favorisé l’apparition d’un nouveau modèle entrepreneurial : le City Manager en conciergerie.

Présent localement sur son secteur, le City Manager développe un portefeuille de propriétaires et coordonne l’exploitation de leurs logements, tout en pouvant s’appuyer sur les outils, les processus et l’accompagnement d’un réseau.

Mais que fait concrètement un City Manager ? Combien peut-il gagner ? Quels sont les coûts pour démarrer ? Faut-il une carte professionnelle ? Et vaut-il mieux créer sa propre conciergerie ou rejoindre un réseau existant ?

Voici le guide complet.

Qu’est-ce qu’un City Manager en conciergerie ?

Un City Manager en conciergerie est un entrepreneur local chargé de développer et de suivre l’activité de location courte durée sur un secteur géographique déterminé.

Il constitue progressivement un portefeuille de propriétaires qui souhaitent déléguer tout ou partie de l’exploitation de leur logement.

Son rôle est donc différent de celui d’un simple agent de ménage ou d’un prestataire chargé des entrées et sorties.

Le City Manager se situe davantage au centre de l’organisation.

Il développe l’activité commerciale, accompagne les propriétaires, constitue son réseau de prestataires et s’assure du bon fonctionnement des logements présents sur son secteur.

Dans un réseau structuré, une partie des tâches administratives, technologiques ou méthodologiques peut parallèlement être centralisée ou automatisée.

Quelles sont les missions d’un City Manager ?

Les missions peuvent varier selon l’organisation choisie, mais elles s’articulent généralement autour de quatre grandes activités.

1. Développer un portefeuille de propriétaires

C’est l’une des missions les plus importantes.

Un City Manager doit trouver des propriétaires ayant un besoin de gestion, échanger avec eux et leur présenter une solution adaptée à leur logement.

Cela peut passer par :

• la prospection locale ;
• le référencement Google ;
• les recommandations ;
• les partenariats avec des professionnels de l’immobilier ;
• les apporteurs d’affaires ;
• les réseaux professionnels ;
• le bouche-à-oreille.

Le City Manager développe donc progressivement sa propre présence sur son territoire.

2. Accompagner l’arrivée des nouveaux logements

Lorsqu’un propriétaire rejoint la conciergerie, plusieurs étapes doivent généralement être coordonnées :

analyse du logement, récupération des informations nécessaires, organisation des prestations, préparation du bien, photographies, paramétrage des outils et préparation de sa commercialisation.

L’objectif est de transformer un nouveau logement en hébergement exploitable dans de bonnes conditions.

3. Constituer et coordonner un réseau local

Une conciergerie ne fonctionne pas seule.

Le City Manager peut être amené à travailler avec :

• agents de ménage ;
• blanchisseries ;
• photographes ;
• artisans ;
• agents de maintenance ;
• serruriers ;
• partenaires immobiliers.

La qualité de ce réseau local devient particulièrement importante lorsque le portefeuille de logements augmente.

4. Assurer le suivi des propriétaires et des logements

Enfin, le City Manager conserve un rôle de proximité.

Il connaît son secteur, les logements et leurs particularités.

Une partie importante de son travail consiste donc à contrôler la qualité de l’exploitation, résoudre certaines problématiques locales et maintenir une bonne relation avec les propriétaires.

À quoi ressemble le quotidien d’un City Manager ?

Contrairement à certaines idées reçues, le métier ne consiste pas à passer ses journées à accueillir personnellement des voyageurs.

Un modèle correctement organisé cherche justement à automatiser ou déléguer au maximum les tâches répétitives.

Les arrivées peuvent être autonomes, les communications automatisées et les interventions de ménage confiées à des prestataires.

Le temps du City Manager peut alors être concentré sur des missions ayant davantage de valeur :

développement commercial, rendez-vous propriétaires, contrôle qualité, recherche de partenaires, résolution des problèmes locaux et développement du portefeuille.

Plus le système est structuré, moins la croissance du nombre de logements doit entraîner une augmentation proportionnelle des tâches manuelles.

Quelles compétences faut-il pour devenir City Manager ?

Il n’est pas nécessaire d’avoir exactement le même parcours professionnel pour réussir dans cette activité.

Une expérience dans l’immobilier, le commerce, l’hôtellerie ou le tourisme peut être utile, mais certaines qualités sont particulièrement importantes.

Le sens commercial

Avant de gérer plusieurs dizaines de logements, il faut commencer par convaincre les premiers propriétaires.

Savoir écouter, identifier les problématiques d’un propriétaire et présenter correctement une solution est donc essentiel.

L’organisation

Plusieurs propriétaires, logements et prestataires peuvent être suivis simultanément.

Des processus simples et des outils adaptés deviennent rapidement indispensables.

La réactivité

Un logement en location courte durée peut connaître un problème technique ou opérationnel nécessitant une décision rapide.

La capacité à déléguer

Le City Manager n’a pas vocation à réaliser personnellement chaque ménage ou chaque intervention.

Construire une équipe de prestataires fiables permet de développer progressivement le portefeuille.

La connaissance du secteur

Comprendre son marché local constitue enfin un véritable avantage : saisonnalité, typologie des voyageurs, caractéristiques des logements, acteurs immobiliers et zones les plus recherchées.

Combien peut gagner un City Manager en conciergerie ?

Il faut d’abord distinguer chiffre d’affaires et revenu personnel.

Un City Manager indépendant ne perçoit généralement pas un salaire fixe comparable à celui d’un salarié, il peut facilement dépasser 3 000€ de revenus mensuel en moins d’un an d’activité.

Ses revenus dépendent notamment :

• du nombre de logements constituant son portefeuille ;
• du chiffre d’affaires généré par ces logements ;
• du modèle de rémunération choisi ;
• des services complémentaires éventuellement proposés ;
• de ses charges et de son statut juridique.

Il n’existe donc pas de revenu universel pouvant être garanti.

L’intérêt économique du modèle réside surtout dans sa dimension récurrente.

Lorsqu’un propriétaire confie durablement son logement à une conciergerie, celui-ci peut générer de l’activité mois après mois, contrairement à un modèle reposant uniquement sur des opérations ponctuelles.

Ainsi, la constitution progressive d’un portefeuille devient un élément central de la valeur de l’activité.

Combien coûte le lancement d’une activité de City Manager ?

Là encore, les situations diffèrent considérablement.

Créer une conciergerie totalement indépendante peut nécessiter de financer ou construire soi-même :

• un site internet (3 000€) ;
• une identité visuelle (1 000€) ;
• des supports commerciaux ;
• différents logiciels ;
• les contrats (3 000€) ;
• les outils opérationnels ;
• les automatisations (5 000€) ;
• la communication (500€/mois) ;
• le référencement (300€/mois) ;
• la formation (0 à 10 000€) ;
• éventuellement des campagnes d’acquisition.

Le coût n’est donc pas uniquement financier.

Le temps nécessaire pour construire l’ensemble de l’infrastructure représente également un investissement important.

Rejoindre un réseau permet potentiellement de mutualiser une partie de ces éléments.

Il convient néanmoins de comparer précisément les différents modèles : droit d’entrée, abonnement, commission, outils compris, accompagnement et services réellement fournis.

Quel statut juridique choisir pour devenir City Manager ?

Plusieurs formes d’entreprise peuvent être envisagées en fonction du projet et de la situation de l’entrepreneur.

La micro-entreprise peut notamment offrir une organisation relativement simple pour démarrer une activité indépendante, tandis que la création d’une société peut devenir pertinente selon le chiffre d’affaires, les charges, les associés ou les objectifs de développement.

Le choix ne doit néanmoins pas être réalisé uniquement en fonction de la simplicité administrative.

Le régime fiscal, les cotisations, les dépenses professionnelles et le développement futur de l’activité doivent être pris en compte.

Il est donc recommandé d’étudier son propre projet avec un professionnel de la comptabilité ou du droit avant de choisir définitivement sa structure.

Faut-il une carte G pour devenir City Manager ?

C’est l’une des questions les plus importantes lorsqu’on parle de conciergerie.

La réponse dépend des actes réellement réalisés.

La loi Hoguet réglemente notamment certaines opérations portant sur la location ainsi que la gestion immobilière. Elle inclut dans le champ de la gestion immobilière la location saisonnière lorsqu’elle constitue l’accessoire d’un mandat de gestion.

La DGCCRF a également rappelé que des conciergeries qui réceptionnent ou encaissent, pour le compte des propriétaires, des sommes telles que loyers, charges ou cautions peuvent relever des obligations relatives à la carte professionnelle « Gestion immobilière ».

Il faut donc éviter le raccourci consistant à considérer que toute conciergerie nécessite automatiquement une carte G, ou inversement qu’aucune n’en aurait besoin.

Tout dépend du fonctionnement contractuel et opérationnel : encaissement des loyers, conclusion ou gestion des locations pour le compte du propriétaire, nature du mandat et prestations réellement effectuées.

Un modèle centré sur des prestations de conciergerie, de coordination et d’assistance doit donc être organisé de manière à respecter précisément le périmètre réglementaire correspondant à ses activités.

City Manager ou mandataire immobilier : quelle différence ?

Les deux modèles peuvent sembler proches car ils reposent souvent sur des entrepreneurs indépendants présents localement et rattachés à un réseau.

Leur activité est pourtant très différente.

Le mandataire immobilier

Il intervient principalement dans des opérations de transaction immobilière.

Son activité repose sur la recherche de vendeurs ou d’acquéreurs et sur la réalisation des transactions.

Le City Manager

Il développe un portefeuille de logements exploités en location courte durée.

Sa relation avec le propriétaire peut donc s’inscrire dans la durée.

Cette différence entraîne des modèles économiques distincts.

Le mandataire travaille principalement sur une succession de transactions, alors que le City Manager cherche davantage à développer un portefeuille produisant une activité récurrente.

Créer sa conciergerie seul ou rejoindre un réseau ?

Il n’existe pas une réponse adaptée à tous les entrepreneurs.

Créer seul

Cette solution offre une liberté maximale.

L’entrepreneur choisit sa marque, son positionnement, ses outils, ses contrats, ses tarifs et sa stratégie.

En contrepartie, il doit également tout construire et tester.

Cela peut représenter plusieurs mois de travail avant d’obtenir une organisation réellement structurée.

Rejoindre un réseau

Un réseau permet de démarrer avec une partie de l’écosystème déjà construite.

Selon les enseignes, cela peut comprendre :

• une marque ;
• des outils ;
• des contrats ;
• des processus opérationnels ;
• des méthodes commerciales ;
• une formation ;
• des supports de communication ;
• un accompagnement ;
• une communauté d’entrepreneurs.

L’entrepreneur peut ainsi concentrer davantage son énergie sur le développement de son secteur.

Il reste cependant indispensable de comparer attentivement les réseaux et leurs modèles économiques avant de s’engager.

Le modèle développé par ALB Conciergerie

ALB Conciergerie a initialement développé son activité dans la gestion de locations courte durée avant de structurer progressivement ses méthodes pour permettre leur déploiement par des entrepreneurs indépendants sur différents territoires.

Le réseau repose sur un principe : associer une infrastructure structurée à l’échelle nationale et une présence entrepreneuriale locale.

Chaque City Manager développe son propre secteur tout en bénéficiant de méthodes déjà mises en place par ALB Conciergerie.

L’accompagnement porte notamment sur plusieurs dimensions essentielles à la création de l’activité :

• prospection des propriétaires ;
• rendez-vous commerciaux ;
• développement du portefeuille ;
• organisation opérationnelle ;
• recherche et gestion des prestataires ;
• outils numériques ;
• automatisations ;
• communication ;
• suivi de l’activité.

Les City Managers suivent également un parcours de formation d’environ 100 heures destiné à couvrir les différentes étapes nécessaires au lancement et au développement de leur activité.

L’objectif est que l’entrepreneur ne parte pas d’une page blanche.

Pourquoi l’automatisation est essentielle dans une conciergerie moderne

Une conciergerie peut difficilement se développer efficacement si chaque nouvelle réservation génère plusieurs nouvelles tâches manuelles.

Les outils utilisés dans la location courte durée permettent aujourd’hui d’automatiser une partie importante des opérations :

• synchronisation des réservations ;
• communications voyageurs ;
• organisation des interventions ;
• gestion des accès ;
• suivi des ménages ;
• tarification ;
• remontée d’informations ;
• suivi des propriétaires.

Cette automatisation permet au City Manager de consacrer davantage de temps au développement commercial et à la qualité de son portefeuille.

C’est également ce qui permet à une activité locale de passer progressivement de quelques logements à un portefeuille plus important sans reproduire manuellement chaque tâche.

Comment obtenir ses premiers logements ?

Pour un nouveau City Manager, la première étape n’est pas de disposer de dizaines de logiciels.

C’est de signer ses premiers propriétaires.

Plusieurs canaux peuvent être travaillés simultanément :

• réseau personnel et professionnel ;
• professionnels de l’immobilier ;
• recommandation ;
• partenariats locaux ;
• référencement Google ;
• prospection terrain ;
• présence digitale ;
• apporteurs d’affaires.

Une stratégie efficace ne repose généralement pas sur une seule méthode.

Le développement devient progressivement plus simple lorsque les premiers logements permettent de générer des recommandations, des avis et une présence visible sur le secteur.

La prospection reste néanmoins une compétence fondamentale du métier.

Peut-on devenir City Manager sans expérience dans l’immobilier ?

Oui, à condition de ne pas sous-estimer la phase d’apprentissage.

Le métier demande plusieurs compétences différentes : commerce, organisation, relation propriétaire, gestion des prestataires et compréhension du fonctionnement de la location courte durée.

Une personne issue d’un autre secteur peut donc se lancer, mais elle devra acquérir ces compétences.

C’est précisément l’un des intérêts d’une formation et d’un accompagnement structurés : réduire la période pendant laquelle l’entrepreneur doit découvrir seul chaque problématique.

L’expérience terrain reste ensuite indispensable.

Le City Manager : un entrepreneur avant tout

Le terme de City Manager peut parfois laisser penser qu’il s’agit simplement d’un poste de gestionnaire.

En réalité, le métier possède une dimension beaucoup plus entrepreneuriale.

Le City Manager doit :

trouver des clients, développer son chiffre d’affaires, construire un réseau local, organiser ses prestataires, maintenir la qualité de ses services et développer progressivement son portefeuille.

C’est cette dimension qui distingue particulièrement le modèle.

Pour quelqu’un souhaitant entreprendre dans l’univers immobilier et de la location courte durée tout en bénéficiant d’une structure existante, le modèle peut constituer une voie à étudier.

Comment devenir City Manager avec ALB Conciergerie ?

La première étape consiste à découvrir précisément le fonctionnement du réseau, son modèle économique et les missions qui seront confiées au City Manager.

ALB Conciergerie accompagne ensuite les candidats retenus dans la préparation et le lancement de leur activité, avec pour objectif de leur fournir les méthodes, les outils et la formation nécessaires pour développer progressivement leur secteur.

L’enjeu reste néanmoins le même pour chaque entrepreneur :

passer de la formation à l’action, prospecter régulièrement et construire progressivement un véritable portefeuille de propriétaires.

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FAQ — City Manager en conciergerie

Qu’est-ce qu’un City Manager en conciergerie ?

Un City Manager est un entrepreneur local qui développe un portefeuille de propriétaires en location courte durée et coordonne l’activité de conciergerie sur son territoire.

Quel est le salaire d’un City Manager ?

Un City Manager indépendant ne dispose généralement pas d’un salaire fixe. Ses revenus dépendent principalement de son portefeuille, de son modèle de rémunération, de l’activité générée par les logements et de ses charges.

Faut-il de l’expérience dans l’immobilier ?

Pas nécessairement. Une expérience commerciale ou immobilière peut constituer un avantage, mais la formation, la capacité commerciale, l’organisation et la connaissance du secteur sont particulièrement importantes.

Peut-on exercer à temps partiel ?

Cela dépend du nombre de logements, de l’organisation de l’activité et du niveau d’automatisation. Le développement commercial demande néanmoins une implication régulière, particulièrement lors du lancement.

Faut-il une carte G ?

Cela dépend des opérations réellement réalisées. Certaines activités de location et de gestion immobilière entrent dans le champ de la loi Hoguet, et la réception de certaines sommes pour le compte de propriétaires est notamment réglementée.

Quelle est la différence entre City Manager et conciergerie traditionnelle ?

Le City Manager fonctionne généralement comme un entrepreneur responsable du développement d’un secteur, tandis qu’une conciergerie traditionnelle peut être organisée de nombreuses autres manières. Le modèle en réseau permet notamment de mutualiser certains outils et processus.