Accepter un logement sans l’auditer est l’une des erreurs les plus coûteuses pour une conciergerie. Avant de signer un mandat ou de lancer une annonce, le City Manager doit vérifier si le bien est exploitable, rentable et compatible avec le niveau de service promis.

1. Vérifier que le projet est exploitable

Avant toute promesse commerciale, il faut identifier les règles applicables : déclaration ou enregistrement, éventuel changement d’usage, règlement de copropriété, DPE lorsque pertinent et restrictions municipales. Le City Manager doit signaler les points à sécuriser sans inventer une interprétation juridique.

2. Clarifier les attentes du propriétaire

Le rendez-vous doit préciser l’objectif : maximiser le revenu, louer uniquement certaines périodes, conserver des dates personnelles, protéger un bien haut de gamme ou réduire la charge mentale. Ces attentes déterminent la stratégie de prix et le niveau de service.

3. Inspecter les accès

• Nombre de jeux de clés.
• Accès immeuble, portail, parking et parties communes.
• Possibilité d’une boîte à clés ou d’une serrure connectée lorsque le règlement le permet.
• Solution de secours en cas de perte ou de panne.

4. Contrôler les équipements voyageurs

Le logement doit être observé comme un voyageur le découvrirait : literie, cuisine, chauffage, eau chaude, Wi-Fi, télévision, éclairage, volets, prises, détecteurs, mobilier extérieur et équipements annoncés.

Chaque équipement critique doit avoir une solution en cas de panne. Un logement très esthétique mais fragile peut coûter plus cher à exploiter qu’un bien légèrement moins spectaculaire mais fiable.

5. Évaluer ménage, linge et stockage

Il faut mesurer le temps de ménage réaliste, identifier l’espace de stockage du linge et des consommables, vérifier les machines disponibles et définir le circuit du linge sale/propre. Ces éléments influencent directement les coûts et la qualité.

6. Faire un premier audit maintenance

Fuites, joints, serrures, chauffage, électroménager, mobilier instable ou petits défauts deviennent rapidement des urgences lorsqu’un voyageur est présent. L’audit initial permet de créer une liste de corrections avant la première réservation.

7. Vérifier le potentiel commercial

Le City Manager doit regarder la capacité, la localisation, la concurrence, les événements, la saisonnalité et le niveau de finition. Une estimation de revenus doit rester une estimation : elle dépend des prix, de la demande et des performances futures de l’annonce.

8. Préparer les photos et l’annonce

Avant les photos, le logement doit être entièrement prêt : décoration cohérente, câbles rangés, linge adapté, lumière fonctionnelle et équipements réellement disponibles. Les photos ne doivent jamais montrer des prestations qui ne seront pas présentes pendant le séjour.

9. Décider d’accepter ou non le mandat

Un bon City Manager ne doit pas accepter tous les logements. Refuser ou reporter un mandat peut être préférable lorsque le propriétaire refuse les corrections indispensables, lorsque la réglementation n’est pas sécurisée ou lorsque l’exploitation ne permet pas de tenir les standards de service.

Checklist synthétique avant signature

1. Cadre réglementaire vérifié.
2. Objectifs propriétaire clarifiés.
3. Accès et clés sécurisés.
4. Équipements testés.
5. Ménage et linge chiffrés.
6. Maintenance initiale listée.
7. Potentiel commercial évalué avec prudence.
8. Photos et annonce planifiées.
9. Procédure d’urgence définie.
10. Décision d’accepter le mandat prise sur des critères objectifs.

Pour structurer son activité

Découvrez la formation et les outils ALB, notre article sur les logiciels de conciergerie, le guide Lancer sa conciergerie et la page Métier & Profil.

FAQ

Faut-il faire l’audit avant de signer ?

Idéalement, les principaux points doivent être connus avant l’engagement définitif. Le détail opérationnel peut ensuite être complété pendant l’onboarding.

Que faire si le propriétaire refuse des améliorations nécessaires ?

Il faut expliquer l’impact attendu sur la qualité, la sécurité ou l’exploitation. Si les standards ne peuvent pas être tenus, refuser ou différer le mandat peut être préférable.

Une estimation de revenus suffit-elle pour décider ?

Non. La réglementation, les coûts opérationnels, la qualité du logement et les attentes du propriétaire doivent également être intégrés.

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